Si contrataste tu hipoteca antes del 16 de junio de 2019 y el banco te cobró gastos hipotecarios que tenía que pagar él, tienes derecho a recuperar el dinero. Pero últimamente circula la información de que el plazo para reclamar la devolución de esos gastos caducará pronto, el 23 de enero de 2024. Sin embargo, la realidad es que no está claro cuándo termina exactamente ese plazo, ya que el caso está en manos del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.
Los gastos hipotecarios y tu derecho a recuperarlos
Cuando se firma una hipoteca, se generan una serie de gastos de formalización: la minuta notarial, el registro, la gestoría, la tasación y el impuesto sobre actos jurídicos documentados. Durante años, la práctica habitual de los bancos era hacer pagar todos o casi todos esos gastos al cliente hipotecado.
Sin embargo, dicha práctica fue declarada abusiva por los tribunales españoles y europeos, que determinaron que hay ciertos gastos que el banco tiene obligación de asumir, no el cliente. En concreto, se estableció que el banco debía pagar el coste de la tasación, la gestoría, el registro de la hipoteca y el 50% de los honorarios notariales.
El 16 de junio de 2019 entró en vigor una ley que da un paso más y obliga a la entidad financiera a pagar todos los gastos de constitución de la hipoteca, excepto la tasación.
Por lo tanto, si tú firmaste tu préstamo hipotecario antes del 16 de junio de 2019, y el banco te hizo pagar por gastos que no te correspondían, tienes derecho a reclamar y recuperar el dinero que abonaste indebidamente.
El dilema: ¿hasta cuándo se puede reclamar la devolución?
Ahora bien, ese derecho a reclamar el reembolso de los gastos hipotecarios no es eterno. Según el Código Civil español, los derechos prescriben y se extinguen si no se ejercen en un determinado plazo, que en este caso es de 5 años.
Es decir, que una vez transcurridos 5 años desde un hecho determinado, ya no podrías reclamar judicialmente la devolución de esas cantidades. El problema está en saber cuándo empiezan a contar esos 5 años en el caso concreto de los gastos hipotecarios.
Ahí es donde residen las dudas. Porque los juzgados no se ponen de acuerdo sobre el "dies a quo" o día inicial para el cómputo. Unos consideran que el plazo de 5 años empieza a correr cuando un juez analiza tu escritura de hipoteca y declara abusiva la cláusula que te obligaba a pagar todos los gastos. Otros, sin embargo, sostienen que el plazo se inicia cuando el Tribunal Supremo dictó jurisprudencia al respecto, que fue el 23 de enero de 2019.
Ante la disparidad de criterios entre los juzgados españoles, el Tribunal Supremo planteó una cuestión prejudicial al Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) en julio de 2021. Es decir, le pidió que interpretase el Derecho comunitario para determinar, conforme a él, el día inicial del plazo de prescripción de 5 años.
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La pregunta del Supremo al TJUE: 3 posibles respuestas
En concreto, el Supremo le planteó al TJUE tres alternativas o supuestos:
- Que el plazo de 5 años empiece a contar cuando un juez declara abusiva, en cada caso concreto, la cláusula de gastos de la escritura hipotecaria.
- Que el plazo se inicie cuando el propio Tribunal Supremo fijó jurisprudencia sobre qué gastos hipotecarios debía pagar el banco y cuáles el cliente, mediante su sentencia del 23 de enero de 2019.
- Que el cómputo de los 5 años arranque cuando el TJUE estableció jurisprudencia sobre el alcance de los plazos de prescripción en este tipo de litigios, cosa que hizo en dos sentencias del 9 y 16 de julio de 2020.
Según la respuesta que dé el Tribunal de Luxemburgo a estas tres opciones, el plazo fatal para reclamar los gastos hipotecarios caducaría en una fecha u otra.
Con la opción 1, el plazo sería casi inexistente, porque en la misma demanda de nulidad de la cláusula abusiva se podría reclamar ya la devolución de las cantidades.
Con la opción 2, los 5 años se agotarían el 23 de enero de 2024.
Y con la opción 3, habría de plazo hasta el 9 o 16 de julio de 2025.
El TJUE celebra una vista sobre una cuestión similar
El TJUE admitió a trámite esta cuestión prejudicial del Supremo español, pero hasta ahora no ha dictado la sentencia que responda a esas preguntas y despeje las dudas.
No obstante, recientemente celebró una vista oral para tratar una cuestión muy similar planteada por un juzgado de Barcelona. Esta vista hace pensar que el Tribunal de Luxemburgo podría pronunciarse pronto, en cuestión de meses, sobre la interpretación del Derecho europeo en materia de plazos para reclamar gastos hipotecarios.
¿Qué se puede hacer mientras se espera el pronunciamiento europeo?
Mientras se espera a que el TJUE se pronuncie y zanje definitivamente las dudas, si tienes una hipoteca firmada antes de junio de 2019, puedes ir preparando tu reclamación por si el plazo para ejercerla terminase realmente el 23 de enero de 2024.
Según el artículo 1973 del Código Civil, la prescripción o caducidad de las acciones se interrumpe si el acreedor (en este caso, tú) realiza cualquier reclamación extrajudicial contra el deudor (tu banco).
Es decir, que si envías una reclamación por escrito a tu entidad antes de esa fecha, se suspendería o reiniciaría el plazo de prescripción, con lo que tus derechos seguirían vivos más allá del 23 de enero.
Lo más probable es que el banco te responda negativamente, alegando que ya ha prescrito la posibilidad de reclamar. Pero eso no es cierto, porque ni siquiera el Supremo tiene claro aún el plazo exacto. Tu reclamación extrajudicial servirá para ganar tiempo hasta que el TJUE se pronuncie.
Una vez que el Tribunal de Luxemburgo fije jurisprudencia sobre la interpretación del Derecho europeo en esta materia, ya podrás acudir a los tribunales españoles a exigir la devolución de lo pagado indebidamente, sin riesgo a que te apliquen la caducidad.
Conclusión: esperar al TJUE sin perder el tiempo
En definitiva, es probable que el plazo para reclamar al banco los gastos hipotecarios que te hizo pagar indebidamente no venza tan pronto, el 23 de enero de 2024, como se ha publicado recientemente. Pero eso solo lo puede determinar el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en la sentencia que tiene pendiente.
Mientras dicta esa sentencia interpretativa, puedes ir preparando tu reclamación y enviándola al banco por escrito antes de enero de 2024. Así evitarás sorpresas si finalmente se confirma esa fecha de caducidad. Y cuando el TJUE se pronuncie, ya podrás acudir a los tribunales sin problemas de prescripción.
